Phát triển nhà ở xã hội gần các khu công nghiệp

Đồng Nai là một trong những địa phương quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, lại có không ít khu đất khó triển khai dự án hoặc chưa đủ sức thu hút nhà đầu tư.

Mới đây, Ban Thường vụ Thành ủy Đồng Nai đã thống nhất chủ trương sẽ quy hoạch và phát triển các dự án NƠXH gần các khu công nghiệp (KCN), đô thị trung tâm nhằm đáp ứng nhu cầu của công nhân, người dân và đảm bảo hoàn thành mục tiêu phát triển NƠXH đến năm 2030.

Quỹ đất lớn nhưng chưa phù hợp

Những năm qua, Đồng Nai xác định phát triển NƠXH là nhiệm vụ an sinh quan trọng, gắn với mục tiêu phát triển bền vững và quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Thành phố đã từng bước hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng, mở rộng đối tượng thụ hưởng và quy hoạch quỹ đất lớn cho phát triển NƠXH.

Nhờ đó, kết quả đạt được khá rõ nét. Năm 2025, Đồng Nai hoàn thành 112% chỉ tiêu Chính phủ giao. Quý I-2026, thành phố tiếp tục dẫn đầu cả nước về số căn hộ NƠXH khởi công mới.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đỗ Thành Phương cho hay: Đồng Nai hiện có hơn 1,1 ngàn hécta đất quy hoạch phát triển NƠXH và nhà ở công nhân, bao gồm cả quỹ đất độc lập và quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, là một trong số địa phương có quỹ đất lớn nhất cả nước. Quỹ đất này cơ bản đủ để thực hiện chỉ tiêu phát triển NƠXH đến năm 2030.

Tuy nhiên, nhiều khu đất được quy hoạch trước đây nằm ở khu vực nông thôn, phù hợp với mô hình nhà ở riêng lẻ thấp tầng, trong khi Luật Nhà ở năm 2023 quy định NƠXH phải phát triển theo dạng chung cư, trừ một số trường hợp đặc thù ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi. Sau hợp nhất, Đồng Nai trở thành địa phương có không gian phát triển rộng lớn. Ngoài các khu vực đô thị hóa cao như: Trấn Biên, Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch… phần lớn khu vực còn lại người dân vẫn quen với mô hình nhà ở riêng lẻ. Điều này khiến việc đầu tư xây dựng chung cư NƠXH ở nhiều địa bàn gặp khó khăn, cả về nhu cầu thực tế lẫn khả năng thu hút doanh nghiệp.

Một điểm nghẽn khác nằm ở việc phát triển nhà lưu trú cho công nhân trong KCN. Dù Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành năm 2022 cho phép xây dựng nhà lưu trú trên phần đất dịch vụ của KCN, nhưng quy định phải đáp ứng khoảng cách an toàn môi trường nên quỹ đất phù hợp gần như rất hạn chế.

Thành phố hiện có khoảng 300ha là quỹ đất 20% dành cho NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, nhưng chưa được khai thác hiệu quả. Nguyên nhân là do dự án vướng pháp lý hoặc chưa hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Từ thực tế nêu trên, Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố giao đơn vị rà soát toàn diện quỹ đất NƠXH; đề xuất xem xét các quỹ đất 20% đã đầu tư hạ tầng nhưng chậm triển khai để giao cho nhà đầu tư có năng lực thực hiện. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đề xuất ưu tiên bố trí thêm quỹ đất gần các KCN, ở các đô thị trung tâm, nơi có nhu cầu cao và có hạ tầng đồng bộ, thuận lợi kết nối giao thông làm NƠXH.

Làm nhà ở cho thuê gần các khu công nghiệp

Vừa qua, Trung ương đã có chỉ đạo phát triển mạnh nhà ở cho thuê tại các thành phố lớn, địa bàn tập trung đông công nhân.

Cụ thể, tại Thông báo số 64-TB/VPTW, ngày 22-5-2026 của Văn phòng Trung ương Đảng về kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã chỉ ra: phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp vẫn chưa được quan tâm đúng mức; nguồn cung NƠXH còn thiếu và phân bố chưa hợp lý. Nhiều dự án chưa gắn kết với hạ tầng xã hội thiết yếu; quy hoạch quỹ đất thiếu đồng bộ với khu vực tập trung đông lao động; doanh nghiệp vẫn chưa có đủ động lực để tham gia mạnh vào phân khúc NƠXH, nhà ở giá phù hợp.

Quyết định số 973/QĐ-UBND của UBND tỉnh (nay là thành phố) Đồng Nai ban hành cuối tháng 3-2026 đặt mục tiêu: Giai đoạn 2021-2030 thực hiện ít nhất 67 ngàn căn NƠXH. Các khu vực ưu tiên phát triển NƠXH gồm: các khu vực quanh Cảng hàng không quốc tế Long Thành, gần các KCN, khu thương mại tự do và đô thị trung tâm vùng.

Vì thế, định hướng của Trung ương là Nhà nước sẽ không bao cấp nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn. Nhà nước kiến tạo thể chế, quy hoạch và cơ chế để thị trường này phát triển minh bạch, lành mạnh; để doanh nghiệp có lợi nhuận hợp lý và người dân được tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả. Cùng với đó, Nhà nước phát triển nhà ở cho thuê bằng chiến lược dài hạn để đáp ứng các đối tượng có nhu cầu chỗ ở lớn nhưng chưa có đủ khả năng mua nhà như: công nhân, lao động trẻ, sinh viên, cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang.

Tại buổi làm việc chiều 25-5 với các bộ, ngành và thành phố Hà Nội, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ động phối hợp với các thành phố lớn, trong đó có thành phố Đồng Nai xác định nhu cầu nhà ở cho thuê làm cơ sở quy hoạch và phân bổ nguồn lực; chủ trì phối hợp với các bộ, cơ quan và các địa phương để nghiên cứu đề xuất giao chỉ tiêu cụ thể phát triển nhà ở cho thuê trên cả nước.

Ngay sau các chỉ đạo nêu trên, chiều 26-5, Đảng ủy UBND thành phố đã báo cáo, đề xuất và được Ban Thường vụ Thành ủy thống nhất chủ trương quy hoạch và phát triển NƠXH gần các KCN có đông công nhân lao động, trước mắt là tại những địa bàn “nóng” về nhu cầu nhà ở. Đó là các KCN: Amata, Nhơn Trạch và một số khu vực khác có nhu cầu cao.

Đồng thời, thành phố giao Sở Xây dựng tiếp tục rà soát các khu đất gần đô thị, KCN để mở rộng quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê, góp phần giúp công nhân lao động, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tiếp cận chỗ ở với chi phí hợp lý, đảm bảo tốt hơn công tác an cư của thành phố.

Đồng Nai đang hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm công nghiệp, logistics, dịch vụ mới của vùng Đông Nam Bộ và là cực tăng trưởng quan trọng của cả nước. Quá trình phát triển đó kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, đặc biệt là đối với công nhân, người lao động và người có thu nhập thấp. Việc bảo đảm quỹ đất phù hợp, phát triển đa dạng loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở cho thuê tại nơi có nhu cầu cao là giải pháp để sớm đạt mục tiêu mọi người dân đều có nhà ở, góp phần vào sự phát triển hài hòa và bền vững của thành phố.